Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке). При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке). Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке). За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается. Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.

Залог в силу закона в росреестре что означает

В сделках купли-продажи квартиры чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты). 2) Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения. Этот вид ипотеки имеет большие преимущества:

• небольшое количество документов,
• малый срок государственной регистрации (5 дней),
• отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
• максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.

III.
КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

Хочу купить квартиру, взял выписку из реестра, а там написано, что есть ограничение залог в силу закона. Что это означает? номер вопроса №1637107 прочитан 3062 разa Срочная консультация юриста8 800 505-91-11 бесплатно

• Александр! Это значит что в любой момент может прийти залогодержатель и обратить взыскание на указанную квартиру. И учтите, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (ст.

  
  353 ГК РФ). С уважением Жемков Андрей Александрович. E-Mail: [email protected]Если вы хотите уточнить ответ, напишите мне личное сообщение. Личная консультация

• Добрый день Александр! Данная формулировка в выписке свидетельстует о том, что квартира находится в залоге у третьей стороны (скорее всего банка).

Залог недвижимости. снятие залога. основные шаги и понятия.

С этого момента риск случайной гибели квартиры переходит. Цитата: Сообщение от Обострение что акт п/п подписывается после регистрации перехода права и тогда залога не будет Что угодно пишите. Просто добавьте в статью про расчеты классическую фразу: «Стороны договорились о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает».
Она вас убережет от криворукости регистраторов. Всякое бывает (я даже договор найма (именно найма, физики в договоре фигурировали) квартиры зарегистрированный видел…) Shmack Местный Сообщений: 470 Re: Залог в силу закона Цитата: Сообщение от Shmack даже договор найма (именно найма, физики в договоре фигурировали) квартиры зарегистрированный видел…) да ладно?? серьезно?))) и такое бывает?) Цитата: Сообщение от Shmack Акт подписывайте, когда фактически квартиру передаете.

Разбираемся в различиях ипотеки в силу закона и обременнения в силу договора

Re: Залог в силу закона Залог в силу закона возникает в случае, если квартира передана, а деньги еще не уплачены. Если в договоре указано что стороны договорились о том, что залог не возникает, то его не регистрируют. Shmack Местный Сообщений: 470 Re: Залог в силу закона Цитата: Сообщение от Нежилой Фонд — не зарегистрирует Цитата: Сообщение от Shmack Залог в силу закона возникает в случае, если квартира передана, а деньги еще не уплачены.
отлично, почти успокоили! тоже так думала, но что то смущало… спасибо) то есть спокойно пишем все вышеуказанное, акт п/п подписываем, но в росреестр не отдаем, а в договоре пишем, что акт п/п подписывается после регистрации перехода права и тогда залога не будет, все так понимаю?) Обострение Местный Сообщений: 577 Re: Залог в силу закона Цитата: Сообщение от Обострение акт п/п подписываем Акт подписывайте, когда фактически квартиру передаете.
Закона об ипотеке); – при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ); – ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ); – земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Заместитель начальника управления правового обеспечения кредитной и инвестиционной деятельности «Альфа-банка»

Основания возникновения права залога, ч.1

Залог в силу закона. 1

Залог в силу договора. 11

Условия о предмете залога. 14

Условия об оценке предмета залога. 17

Условия о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства. 22

Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, залог возникает в силу договора; закон возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в законе. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяется к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Залог в силу закона

Случаев, когда закон признает имущество находящимся в залоге в обеспечение надлежащего исполнения соответствующего основного обязательства, относительно не много. Такие случаи установлены в ГК РФ, законе РФ «О залоге», Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… », Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества», Кодексе торгового мореплавания РФ, а именно:

если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Поскольку на основании п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применимы положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, то, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит с условием о рассрочке платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Также п. 6 ст. 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку в порядке приватизации государственного или муниципального имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества;

при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества покупатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – закона об ипотеке); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора (ст. 64.2 закона об ипотеке); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 закона об ипотеке); в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при залоге прав (требований) в случае если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога (п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге»); морской залог по требованиям к судовладельцу, указанным в ст. 367 Кодекса торгового мореплавания РФ.

Для залога, возникающего в силу закона, какого-либо соглашения между залогодателем и залогодержателем не требуется, основанием для возникновения права залога является сам закон и те обстоятельства, с которыми закон связывает стороны залоговым отношением.

При этом стороны могут своим соглашением исключить возникновение залога, возникающего в силу закона, в тех случаях, когда закон предоставляет такое право. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. Исключить залог в своих отношениях могут стороны договора купли-продажи товара в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа (диспозитивная норма п. 4 ст. 488 ГК РФ), а также стороны кредитного договора или целевого займа на приобретение земельного участка, здания (строения, сооружения), жилого дома, квартиры или на их строительство (диспозитивные нормы ст. ст. 64.1, 64.2, 77 Федерального закона об ипотеке. В этом случае стороны могут прямо предусмотреть, что на соответствующее имущество право залога продавца (кредитора, займодавца) не распространяется.

Стороны в любое время могут трансформировать залог, возникший в силу закона, в договорный залог , заключив соответствующий договор о залоге. В этом случае с момента заключения договора о залоге залог считается возникшим из договора.

Интересной особенностью является то, что возникший в силу закона залог недвижимого имущества (права аренды недвижимого имущества, требующего государственной регистрации, за исключением предприятий как имущественных комплексов) может быть удостоверен путем выдачи залогодателем соответствующей закладной (п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В этом случае залог не считается возникшим из договора (поскольку договора в этом случае нет), а продолжает считаться залогом, возникшим в силу закона.

При залоге, возникающем в силу закона в отношении недвижимого имущества, осуществляется его государственная регистрация в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно общим требованиям п. 1 ст. 131 ГК РФ и специальной норме п. 2 ст. 20 Федерального закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

В этом смысле регистрирующему органу не составляет особых трудностей выявлять ипотеку, возникшую в силу закона, при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Одновременно с государственной регистрацией договора регистрирующий орган регистрирует обременение в отношении принадлежащего застройщику земельного участка, на котором осуществляется строительство, либо права аренды такого участка, ипотекой в пользу участника строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства или на помещения в готовом (оконченном строительством) объекте недвижимости регистрирующий орган также фиксирует факт обременения их ипотекой в пользу зарегистрированных в Едином государственном реестре участников строительства. Особых трудностей не должно возникать и при государственной регистрации залога в силу п. 1 ст. 587 ГК РФ в пользу покупателя ренты.

Другое дело, когда речь идет о залогах, возникающих в силу ст. 64.1, 64.2, 77 закона об ипотеке, когда обременяемый объект недвижимости приобретен или возведен на заемные средства . Регистрирующий орган не всегда может на основе представленных при государственной регистрации возникновения (перехода к залогодателю) права собственности на недвижимое имущество документов установить указанные обстоятельства, с которыми связано возникновение право залога. В случае если регистрирующий орган не обнаружил оснований для государственной регистрации ипотеки в силу закона, залогодержатель вправе требовать такой регистрации, обратившись со своим заявлением в регистрирующий орган.

Подобного рода правовая ситуация нашла отражение в арбитражной практике (п. 9 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ).

Арбитражный суд признал уклонение регистрирующего органа от приема документов на регистрацию законной ипотеки неправомерными. В соответствии с правилами п.2 ст. 20 закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца второго п. 2 ст. 20 регистрирующий орган не осуществил государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации.

Трудности в выявлении возникшего права залога возможны и при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа). Например, регистрирующему органу иногда сложно определить конкретные условия сделки об оплате, выяснить, оплачено ли недвижимое имущество к моменту государственной регистрации перехода права собственности, или нет. С этой точки зрения сторонам рекомендуется более точно указывать в заключаемом ими договоре купли-продажи на право залога, на те условия, которые связаны с его возникновением.

При этом надо отметить, что залог, возникающий в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении товара, проданного по договору купли-продажи в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), имеет крайне противоречивую практику.

Договор купли-продажи настолько широко применяется в гражданском обороте, что порой возникают сомнения, во всех ли случаях такой залог «работает». Ведь предметом купли-продажи могут быть самые разные вещи, а в силу п. 4 ст. 454 ГК РФ – и имущественные права . Если вещь не является индивидуально-определенной, то стороны договора купли-продажи могут ограничиться указанием родовых признаков предмета купли-продажи, не идентифицируя его таким образом, чтобы его можно было отграничить от остальных вещей, находящихся у покупателя. Особенно это касается имущества, которое может определяться только какой-либо мерой (весом, объемом и т. п.). Установить, о каком именно имуществе идет речь (которое до сих пор находится у покупателя, либо которое он использовал, либо передал другому лицу), бывает крайне сложно, а иногда и невозможно. В этих случаях в обращении взыскания на имущество, которое продавец считает передавшим покупателю и ссылается на его залог, может быть отказано в виду отсутствия идентифицирующих предмет купли-продажи признаков. Кроме того, в силу ст. 223 ГК РФ стороны договора купли-продажи могут договориться о переходе права собственности на товар не в момент передачи товара, а в какой-либо другой момент после передачи товара (например, в момент его оплаты). В этом случае право залога также не возникает. Но наиболее важное значение в возникновении права залога приобретает сама воля сторон, направленная на установление условиями договора купли-продажи кредитных отношений. В результате, арбитражные споры в связи с требованиями продавца, основанные на залоге в силу закона, носят крайне индивидуальный характер и полностью зависят от конкретных обстоятельств дела.

Пример:

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.01.2001 по делу № А/2007 о взыскании задолженности по договору купли-продажи оборудования для рыбопереработки и обращении взыскания на проданное оборудование судебная коллегия поддержала состоявшиеся судебные акты нижестоящих судов о взыскании задолженности по оплате оборудования и об отказе в обращении на него взыскания. Как следовало из материалов дела, по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателю бывшее в употреблении и пришедшее в негодность оборудование согласно прилагаемому к договору перечню, а покупатель принимает указанное оборудование и обязуется уплатить за него соответствующую цену. По условиям договора передача оборудования продавцом и принятие оборудования покупателем к моменту заключения договора фактически осуществлены, сторонами предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. Условиями договора также предусмотрено, что денежное обязательство покупателя подлежит оплате в соответствующей сумме в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет продавца в течение трех дней после подписания договора. Исходя из данных условий сделки, суды не усмотрели возникновения у продавца права залога, на которое он ссылается. Согласно определению Высшего Арбитражного Суда РФ /08 нарушений норм материального права судами не допущено, в передаче материалов дела в Президиум ВАС РФ отказано.

В соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.01.2001 по делу № Ф03-А73/06-1/4956 суд, установив обстоятельства, связанные с оплатой покупателем менее 50% стоимости недвижимого имущества, свидетельствующие о существенном нарушении покупателем условий договора купли-продажи, пришел к выводу о наличии оснований в соответствии со статьей 450 ГК РФ для удовлетворения требований истца о расторжении договора. При этом суд применил к спорным правоотношениям положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым при передаче товара покупателю до его оплаты, проданный товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Также судом указано, что согласно положениям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на стадии открытия конкурсного производства в отношении истца не предусмотрено исполнение сделок, не связанных с погашением обязательств должника, перед конкурсными кредиторами . По определению Высшего Арбитражного Суда РФ /07 оснований для пересмотра дела в порядке надзора не установлено, состоявшиеся судебные акты остались без изменений.

Пожалуй, более спорным в практике является залог, установленный п. 1 ст. 58 Законом РФ «О залоге». Речь идет о ситуации, когда в залог передается право (требование) к должнику, которое в период действия залога им, должником, исполняется. Закон гласит, что все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Таким образом, первоначальный залог права (требования) к должнику, возникший из договора о залоге, трансформируется в залог (уже в силу закона) в отношении полученного залогодателем по этому праву (требованию) имущества.

Действие этой правовой нормы оспаривается прежде всего тем, что закон РФ «О залоге» был принят до введения в действие Гражданского кодекса РФ, а потому в силу требований ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» должен действовать в части, ему не противоречащей. Сам Гражданский кодекс РФ при регулировании залога имущественных прав не предусмотрел аналогичной правовой нормы, однако сохранил институт залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ). В силу этих причин положительное применение положений п. 1 ст. 58 закона РФ «О залоге» практически не встречается в судебной и арбитражной практике, а в актах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ – вообще отсутствует.

Необходимо отметить, что залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, и право залога на полученное по заложенному праву (требованию) имеет существенные отличия. Прежде всего, залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, имеет более широкое применение. Например, предметом залога в смысле п. 6 ст. 340 ГК РФ может стать вещь, изготовленная не только подрядчиком по заданию заказчика (залогодателя), но и самим залогодателем. В то время как возникновение права залога в силу ст. 58 Закона РФ «О залоге» на изготовленную вещь может возникнуть лишь при подрядной сделке, когда права требования заказчика к подрядчику были предметом первоначального залога. И, если залог будущей вещи не возникает до момента факта ее приобретения, при залоге прав (требований) залог распространяется на заложенное право (требование), а потому до его исполнения должником залогодателя на него можно обратить взыскание в обычном для залога порядке.

Правовая позиция о том, что п. 1 ст. 58 закона РФ «О залоге» противоречит Гражданскому кодексу РФ, на наш взгляд, не совсем обоснована. Фактически, она сводится к тому, что нормы закона, содержащие случаи возникновения залога, в силу самого факта их принятия до ГК РФ должны быть признаны недействующими. Вместе с тем, данный вывод не вытекает ни из содержания ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ни из ее смысла.

Сам Гражданский кодекс РФ предусмотрел возможность возникновения залога в силу закона. Пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу закона при наступлении в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Из п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге» вытекают все эти условия, которые требуются по ГК РФ. Поэтому право залога на полученное залогодателем по заложенному праву (требованию), установленное в п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге», следует отнести к действующему.

Применение такого залога опять же осложняется проблемой идентификации предмета залога и свойством его реализуемости. В большинстве случаев залогодатель передает залогодержателю в залог права денежного требования, а поскольку деньги, выступая средством расчетов, не могут выступать предметом залога, то уплаченные должником залогодателя денежные средства в залог не поступают. Согласно п. 2 ст. 58 Закона РФ «О залоге» при получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге. Применение п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге» становится актуальным в случае, если первоначально заложено право (требование) к должнику на получение товаров, результатов выполняемых работ . И поскольку судебная и арбитражная практика по такому залогу не нашла положительного применения, данный залог необходимо применять с особой осторожностью, в случаях, когда его применение не влечет для залогодержателя существенных правовых рисков.

Морской залог необходимо отличать от морской ипотеки (ипотеки морского судна). Если при ипотеке морского судна речь идет о регистрируемом залоге, в основном, по соглашению сторон в обеспечение исполнения гражданско-правовых обязательств, то морской залог является специфическим институтом международного морского права, имплементированного в российскую правую систему.

Российская Федерация присоединилась к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 г. (Федеральный закон от 01.01.2001). На основе положений данной конвенции нормы о морском залоге были отражены в Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации. В статье 367 данного Кодекса установлено, что морским залогом на судно обеспечиваются требования к судовладельцу в отношении :

Срок исполнения основного обязательства определяется соответствующей календарной датой, определенной должником и кредитором в заключенной ими сделке, или указанным ими истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Возможны случаи, когда в сделке, содержащей условия основного денежного требования, не содержатся сроки их исполнения должником. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства . Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении , если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Поэтому отсутствие в сделке, заключенной между должником и кредитором, условий о сроке исполнения основного денежного требования, само по себе не свидетельствует о необходимости его конкретизации в договоре о залоге, в этом случае срок исполнения основного обязательства регулируется п. 2 ст. 314 ГК РФ. В целях соблюдения интересов залогодателя-третьего лица, не являющегося должником по основному денежному требованию (основному обязательству), в договоре о залоге рекомендуется указывать срок действия договоре о залоге или иной срок, ограничивающий по времени право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество. Если срок исполнения основного обязательства определен моментом востребования, то указание срока действия договора о залоге представляется необходимым.

Если сделка между должником и кредитором заключена под условием (ст. 157 ГК РФ) и это имеет существенное значение при определении размера и (или) срока исполнения основного денежного обязательства, то необходимо указать данные условия.

Если залогом обеспечивается несколько основных денежных требований, то подлежит описанию каждое из таких требований.

Подлежат описанию как существующие, так и возможные будущие денежные требования к должнику, которые по соглашению между сторонами договора о залоге включаются в состав основных денежных требований, обеспеченных залогом.

При обеспечении залогом основного денежного обязательства, подлежащего исполнению по частям, сторонам договора о залоге необходимо указать сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие их определить.

Например, для банков приобретает важно обеспечение залогом кредитных сделок, в которых помимо обязательства вернуть сам кредит предусматривается обязательство заемщика уплатить проценты, начисляемые на сумму кредита. Проценты за пользование кредитом относятся к основным денежным требованиям, условия об уплате которых подлежат отражению в договоре о залоге. Проценты являются платой за предоставление банком услуги по предоставлению кредита, они придают кредитной сделке возмездный характер, по своей природе они являются ценой кредитного договора. Это нашло подтверждение и в судебной практике. Согласно п. 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ /14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при рассмотрении споров, связанных с исполнением договора займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита , следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Проценты за пользование кредитом требуют описания в договоре о залоге еще и потому, что они приращиваются к сумме кредита и рассматриваются в неразрывной связи до того момента, пока по начисленным процентам за истекший период пользования кредита не наступило обязательство по их уплате и, тем самым, они не станут обладать признаком самостоятельного денежного требования. Как правило, при оформлении залога речь идет о процентах за пользование кредита как о будущих требованиях. Поэтому, находясь в правовой связи с телом кредита, они подлежат отражению в договоре о залоге и входить в состав обеспеченных залогом требований. В ГК РФ условия о процентах за пользование кредитом в залоговых правоотношениях специально не урегулированы. Вместе с этим, они нашли отражение в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применительно к специальному виду залога – ипотеке. В п. 1 ст. 3 данного Федерального закона установлено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Пример:

В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 /07 рассмотрел в кассационном порядке материалы дела по иску о признании договора об ипотеке незаключенной сделкой. В соответствии с кредитным соглашением , исполнение обязательств по которому было обеспечено договором об ипотеке, заемщик обязуется погасить не только сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов урегулированы в соответствующих пунктах кредитного соглашения. Однако указанные сведения в договоре об ипотеке, заключенном с залогодателем-третьим лицом, отсутствовали. На основании этого суд кассационной инстанции подтвердил законность и обоснованность судебного акта апелляционного суда о признании договора об ипотеке незаключенным.

Отказывая в пересмотре материалов дела в порядке надзора, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда РФ указала, что в силу п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно п. 5 названной статьи, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с п. 1 ст. 3 названного закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кредитным соглашением установлено, что заемщик обязуется погасить не только сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов урегулированы в кредитном соглашении. Признавая договор об ипотеке незаключенным, суды исходили из того, что в этом договоре нет указания на сроки уплаты процентов по кредитному соглашению, то есть не согласовано условие о сроке исполнения основного обязательства. Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено (определение ВАС РФ /08).

В другом арбитражном деле, рассмотренном Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление /02), договор об ипотеке не был признан в целом незаключенным по причине отсутствия к договоре условия о размере процентной ставки за пользование кредитом.

Открытое акционерное общество «Банк “Зенит”» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Андроник» об обращении взыскания на недвижимое имущество – здание, являющееся предметом залога по договору об ипотеке от 01.01.2001 N 3с-5212.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик - открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Инфобанк» и арендатор спорного здания - общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Юнион – Трэйд».

Решением от 01.01.2001 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем. Постановлением апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения по тем же мотивам.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 01.01.2001 оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем.

На данные состоявшиеся судебные акты был принесен протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который был удовлетворен Президиумом по следующим основаниям.

Как было видно из материалов дела, между банком «Зенит» и банком «Инфобанк» заключен договор от 01.01.2001 N 03-075/2000 о предоставлении кредитов. Указанная сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе SWIFT. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 млн. долларов США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.

В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк «Зенит» заключил с договор об ипотеке от 01.01.2001 N 3с-5212. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с Московским земельным комитетом.

По заявке заемщика, переданной по системе SWIFT, банк «Зенит» предоставил банку «Инфобанк» кредит в сумме 28 млн. рублей на срок с 17 по 18 апреля 2001 г. с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10% годовых и неустойки в размере 0,25% при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.

Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтвержден. В отношении банка «Инфобанк» с 21.09.2001 возбуждено дело о банкротстве.

Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 334 ГК РФ.

Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего. В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Так, согласно пункту 4.1.1 ипотека обеспечивает возврат заемщиком основной суммы кредита в размере 1 млн. долларов США; установлена дата возврата кредита – через 12 месяцев с даты предоставления первого кредита; определен размер неустойки при просрочке возврата кредита. Также залогодатель и залогодержатель предусмотрели, что ипотека обеспечивает уплату процентов на сумму кредита по ставке, согласованной кредитором и заемщиком в соответствии с условиями кредитного договора, и возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.

Отсутствие конкретной ставки процентов за пользование кредитом в договоре о предоставлении кредитов и, соответственно, в договоре об ипотеке не могло повлечь признание последней сделки в целом незаключенной.

Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Сформулированная Президиумом ВАС РФ правовая позиция по указанному выше делу представляется достаточно взвешенной и обоснованной. Проценты за пользование кредитом уже являются самостоятельным денежным требованием и при обращении взыскания на заложенное имущество могут быть отделены от тела кредита. Договором об ипотеке в принципе могут считаться обеспеченными остальные денежные требования залогодержателя, без учета процентов за пользование кредитом. С учетом обстоятельств дела признание незаключенным договора об ипотеке в целом было признано незаконным.

Читайте в следующем выпуске:

Условия о неустойках

Проценты за пользование чужими денежными средствами

Расхождения в описании условий основного обязательства

Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество

Требования к оформлению договора о залоге

Случаи необходимости нотариальной формы договора о залоге

Товар признается проданным в кредит в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (п. 1 ст. 488 ГКРФ).

П. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 3 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

П. 7 ст. 28.1 закона РФ «О залоге»

П. 2 ст. 345 ГК РФ

П. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, информационное письмо Президиума ВАС РФ

Наименование сделки, дата заключения, номер и другие идентифицирующие ее признаки. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 9 также требует, чтобы в договоре об ипотеке было указано место заключения сделки между кредитором и должником

Полный текст ст. 334.1 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 334.1 ГК РФ.

1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

2. Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

3. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Комментарий к статье 334.1 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит положения об основаниях возникновения залога, к которым относится залог:
1) на основании договора;
2) на основании закона.

В прежней редакции ГК РФ устанавливалось, что залог возникает в силу договора либо на основании закона, при условии указания в законе:
а) обстоятельств, при которых возникает залог;
б) имущества, являющегося предметом залога;
в) обязательства, обеспечительную функцию исполнения которого призван выполнить залог (п.3 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, изменилась редакция статьи ГК РФ.

Залог на основании закона возникает при наступлении обстоятельств, предусмотренных в законе. В частности, нормы ГК РФ и иных федеральных законов устанавливают следующие обстоятельства:
1) в отношении обеспечения исполнения договора купли-продажи: с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (). Норма является диспозитивной, т.е. продавец и покупатель в договоре могут исключить ее применение к заключенному договору купли-продажи, сторонами которого они являются;
2) в отношении обеспечения исполнения выплаты ренты по договору ренты: при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ). Между тем, в отношении договора пожизненного содержания с иждивением обременение недвижимого имущества плательщиком ренты допускается только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
3) в отношении договора хранения на товарном складе: право залога на товар имеет держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему с отметкой на складском свидетельстве об этом (п.3 ст. 914 ГК РФ);
4) в отношении договора целевого жилищного займа: жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Целевое предоставление осуществляется на основании договора целевого жилищного займа согласно ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (п.4 ст. 77 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

5) в приватизационных отношениях государственного (муниципального) имущества: в связи с предоставлением покупателю такого имущества рассрочки, т.е. до полной его оплаты приобретенное государственное (муниципальное) имущество находится в залоге в силу п.6 ст. 35 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

6) в отношении обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору (ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"):
- с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п.1 ст. 13);
- при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст. 13);
- с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства,. такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (п.3 ст. 13).

Возможность обращения взыскания на заложенное имущество ограничена размером требования по основному обязательству, а также правовыми нормами и не может зависеть от волеизъявления залогодержателя (см., например, п.2 ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Поэтому был неверно сформулирован вывод суда о том, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) возникло с момента государственной регистрации договора ипотеки (см. постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2014 N 13116/13). Согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со ст. 64 и 69 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст. 8.1 ГК РФ).

Поэтому выводы судов о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на упомянутом земельном участке, противоречат действующему законодательству, так как право залога банка зарегистрировано лишь в отношении одного здания - инженерно-лабораторного корпуса и указанного земельного участка. Соответствующая правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11).

2. По общему правилу, законодатель не делает различий в применении правовых норм, регулирующих отношения по залогу от оснований возникновения залога (закон или договор). Отличные правила могут быть прямо указаны в законе: правила установленные для залога, возникающему на основании закона, применяются только для данного случая залога и не подлежат применению для залога, возникшего на основании договора). В соответствии со ст. 379 КТМ РФ установлено преимущественное удовлетворение требований, вытекающих из обязательств, обеспеченных ипотекой судна или строящегося судна, которые носят императивных характер.

3. Новым положением ГК РФ является возможность заключения соглашения о залоге между залогодателем и залогодержателем, который возник на основании закона. Такое соглашение позволяет урегулировать залоговые отношения между сторонами. Поскольку в залоге, возникшему на основании договора, у сторон была возможность установить ряд условий (например, условия и пределы использования предмета залога, порядок и условия взыскания на заложенное имущество в соответствующих случаях), отвечающий их интересам, то это способствовало снижению трансакционных издержек, более оперативному решению вопросов исполнения залогового обязательства и пр. Теперь такая возможность закрепляется и для залога, возникшего на основании закона. Ранее положения были включены в ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п.1.1 ст. 9).

Требования, предъявляемые к форме соглашения о залоге, регулируются положениями ст. 339 ГК РФ, устанавливающим требования к форме договора залога (см. комментарий к ней).

Консультации и комментарии юристов по ст 334.1 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 334.1 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный «под» квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание. Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства ( , поставка, займ и т.д.).

В нашей статье мы, в основном, коснемся темы ипотеки жилой недвижимости , когда квартира или жилой дом передаются в залог в обмен на предоставление банковского кредита или денежного займа.

II. ВИДЫ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки:

• в силу договора (договорной ипотеки)

• в силу закона (легальной ипотеки)

1) Договорная ипотека возникает по соглашению сторон. При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).

В сделках чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).

2) Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.

Этот вид ипотеки имеет большие преимущества :

• небольшое количество документов,
• малый срок государственной регистрации (5 дней),
• отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
• максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.

III. КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).

В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (применительно к жилью) возникает :

1. Жилое помещение (квартира, дом, комната, доля), приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Жилое помещение , построенное полностью либо частично с использованием накоплений для , предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге у Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на него (п. 4 ст. 77 ФЗ)

3. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488 и ст. 489 ГК РФ («Оплата товара, проданного в кредит», «Оплата товара в рассрочку»).

Если Вы когда-нибудь сталкивались с покупкой или продажей квартиры на собственные средства (без привлечения кредита), Вы вероятно обращали внимание на фразу « по соглашению сторон, в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ, залог на квартиру (или иное имущество) не возникает. Если эту фразу не указать, и не указать, что денежные средства оплачены на момент подписания договора, служба Росреестра зафиксирует в свидетельстве о праве на собственность залог в силу закона.

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, например, залог при долевом строительстве жилого дома (у застройщика) и пр. (например: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1).

Важно отметить, что ФЗ об ипотеке предусматривает возможность залогодателю – должнику передавать одно и то же имущество в ипотеку другим залогодержателям неограниченное число раз , при условии, что на это согласны предшествующие залогодержатели.

IV. КАК РЕГИСТРИРУЕТСЯ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)

Регистрация ипотеки – это внесение записи в ЕГРП (Росреестр) о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на квартиру и иное недвижимое имущество.

Запись об ипотеке в ЕГРП содержит сведения:

О первоначальном залогодержателе

Предмете ипотеки

О сумме обеспеченного ею обязательства (кредите, займе, пр)

Если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штамп) . Эта надпись содержит:

Полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав

Дату государственной регистрации ипотеки

Место государственной регистрации ипотеки

Номер, под которым она зарегистрирована.

Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке , а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи) , обременяемое ипотекой.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

V. ЧТО ТАКОЕ ЗАКЛАДНАЯ?

Закладная - именная ценная бумагой , удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.

Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору (займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет.

VI. КАК ПРОИСХОДИТ СНЯТИЕ ЗАЛОГА (ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ)

Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.

Срок для погашения регистрационной записи составляет 3 дня и производится на основании:

Заявления владельца закладной (например, банка)

Совместного заявления залогодателя и залогодержателя

Заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо)

- решения суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и может быть по желанию, передана залогодателю.

В случае, если должник не исполняет своевременно обязанности по возврату денег по кредиту или ссуде, на предмет залога (ипотеки) кредитор (банк) может обратить взыскание, т.е. проще говоря, «забрать» недвижимость (см. ст. 51 ФЗ об ипотеке).

VII. КАКОВ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)

Различают два способа взыскания:

• 1. Внесудебный порядок.

Внесудебный порядок взыскания возможен только в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или закладной (ст. 55 ФЗ Об ипотеке) и ТОЛЬКО по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Однако, такой порядок в настоящее время применяется крайне редко, поскольку договоры не подлежат в обязательном порядке нотариальному удостоверению и стороны по сделке, как правило экономят на услугах нотариуса и заключают сделки в простой письменной форме (т.е. проставляя на них подпись и печать).

Кроме того, внесудебный порядок взыскания не возможен, если предметом ипотеки является жилое помещение , принадлежащее на праве собственности физическому лицу ».

2. Судебный порядок взыскания.

Обращаем Ваше внимание, на то, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается , если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. То есть, если сумма задолженности несопоставима с уже выплаченной ценой, то взыскать задолженность для кредитора (банка) невозможно.

В ряде случаев, в том числе, когда залогодателем является физическое лицо , при условии, что залог не связан с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности, суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года . Это может произойти, если убедить суд в наличии уважительных причин и в том, что отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя. Кроме того, в отношении залогодателя или залогодержателя не должно быть возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).

VIII. КАК РЕАЛИЗОВЫВАЕТСЯ (ПРОДАЕТСЯ) ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

Допустим, что суд принял положительное решение о взыскании предмета залога (ипотеки) в пользу кредитора (банка). Далее, имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов (за исключением отдельных случаев) (ст. 56 ФЗ об ипотеке).

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся Федеральной службой судебных приставов России по месту нахождения этого имущества.

Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет».

В извещении указываются:

Дата

Время

Место проведения публичных торгов

Характер продаваемого имущества

Его начальная продажная цена.

Для того, чтобы принять участие в торгах , желающие вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о публичных торгах, при этом размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (см. раздел III).

Выигрывает публичные торги (и имеет, как следствие право на приобтение имущества) тот, кто предложил за него самую высокую цену и он должен в течение 5 дней оплатить это имущество, заключив с организатором торгов договор купли-продажи.

Денежные средства, полученные в результате такой реализации идут на погашение задолженности кредитору, покрытие издержек по проведению публичных торгов, а неизрасходованный остаток возвращается должнику.

IX. ЕСЛИ ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ НЕ СОСТОЯЛИСЬ

В случае, если торги не состоялись (на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок), то

1)в течение 10 дней после объявления об этом, залогодержатель (банк) вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах (т.е по минимальной цене) и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Ипотека в этом случае прекращается.

2) Если кредитор не выкупил имущество , не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, снижается на 15 процентов .

3) В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по прежним причинам, залогодержатель- банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается .

X. МОГУТ ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ?

В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса: возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья, находящегося в залоге у кредитора?

В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными , имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда ». То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.

Считаем позицию судов относительно лишения граждан права на временное проживание в жилье маневренного фонда неверной. На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».

Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение. Этого может не произойти.